Satu kota tidak hanya terdapat satu cbd saja, tetapi bisa beberapa cbd

Pernahkah Kamu bertanya-tanya mengapa bank atau pusat perbelanjaan di kota Kamu berada di tempat itu? Atau bagaimana kawasan industri bisa dibangun di lokasi tersebut? Ada alasan mengapa bangunan-bangunan tersebut dibangun di mana mereka berada sekarang dan daerah perkotaan tumbuh cepat dalam hal perumahan dan perdagangan, atau biasa disebut dengan tata letak kota.

Intinya, membangun kota itu ga sembarang guys, bahkan ini lebih susah daripada membangun hubungan Kamu dengan pacar lho, hehe. Buat Kamu yang kuliah di jurusan perencanaan wilayah dan tata kota, pasti udah ga asing nih dengan 3 istilah ini: teori konsentris, sektoral, dan inti ganda. Nah, untuk Kamu yang baru pertama kali tahu dengan istilah ini, yuk, belajar bersama dengan membaca penjelasan di bawah ini.

1. Teori Zona Konsentris

Teori zona konsentris adalah sebuah teori tata kota yang dikembangkan oleh Sosiolog hits bernama William Burgess, di mana ia menyatakan bahwa sebuah kota menggunakan lingkaran konsentris berisi 5 zona untuk menunjukkan bagaimana lahan perkotaan digunakan.

William Burgess memulai teori ini karena ingin mengetahui mengapa kelompok sosial tertentu terletak di daerah perkotaan tertentu. Akhirnya, ia mengadakan penelitian ‘getol’ pada tahun 1923 di kota-kota besar Amerika Serikat terutama di Chicago, yang kemudian memperoleh 5 zona konsentris sebagai berikut:

Zona 1 (Kawasan Pusat Bisnis)

Zona I adalah pusat (zona terdalam) tempat distrik pusat bisnis berada dan memiliki nilai tanah tertinggi. Zona ini memiliki aktivitas tersier dan merupakan pusat ekonomi maksimum dari sebuah kota. Zona ini merupakan konvergensi yang banyak dilewati transportasi umum, sehingga semua orang memiliki akses mudah ke segala tempat di sekitar termasuk ke luar kota.

Zona ini sering memiliki gedung pencakar langit dan kepadatan penduduk yang tinggi. Akibat aktivitas komersial yang terjadi di area ini, zona ini jarang bahkan tidak dapat dibangun perumahan. Kalau Kamu memperhatikan, pusat Kota memang sangat jarang dijadikan tempat tinggal, kan?

Zona 2 (Zona Transisi)

Zona 2 adalah campuran antara perumahan dan komersial. Zona ini terletak berdekatan dan di sekitar zona I dan terus berubah, alias terjadi transisi. Ciri lain dari zona ini adalah adanya berbagai kegiatan industri yang memanfaatkan tenaga kerja dan pasar terdekat, sebagai tempat parkir, kafe, minimarket, dll.

Seperti zona 1, zona 2 tidak memiliki banyak rumah akibat memiliki kepadatan populasi yang tinggi, terutama ketika kegiatan industri berada pada puncaknya. Sehingga, zona ini adalah tempat kebanyakan orang bekerja.

Zona 3 (Zona Kota / Kelas Pekerja)

Area ini ditempati untuk tujuan perumahan dan juga dikenal sebagai “kota bagian dalam” atau “pinggiran kota bagian dalam.” Zona ini terdiri dari rumah-rumah yang dibangun untuk mengakomodasi pekerja pabrik tetapi memiliki kondisi yang lebih baik daripada zona transisi.

Daerah ini memiliki campuran antara pembangunan baru dan lama dan umumnya membutuhkan pembangunan kembali yang lebih tertib.

Orang-orang yang tinggal di zona ini adalah imigran generasi kedua, seperti para pekerja lajang. Lajang bukan berarti jomblo ya, hehe. Zona ini paling dekat dengan wilayah kerja dengan kondisi tempat tinggal yang sederhana, dan ini mengakibatkan berkurangnya biaya perjalanan ke zona 1 dan 2 .

Zone 4 (Pinggiran Kota Bagian Luar)

Zona ini memiliki ruma-rumah yang lebih besar dan pembangunan baru yang ditempati oleh kelas menengah. Tidak seperti penghuni tunggal di zona 3, rumah-rumah di zona 4 lebih banyak ditinggali oleh keluarga, bukan pekerja lajang.

Orang yang tinggal di zona ini kebanyakan mencari kualitas hidup yang lebih baik, misalnya jauh dari macet dan polusi. Zona ini juga memiliki fasilitas yang lebih baik untuk para penghuni, seperti taman, ruang terbuka, toko, dll.

Zone 5 (Commuter Zone)

Commuter zone adalah area periferal dan terjauh dari zona pusat, yang tentu saja menghasilkan biaya perjalanan tertinggi jika dibandingkan dengan zona lain. Orang-orang yang tinggal di bagian ini adalah kelompok berpenghasilan menengah ke bawah dan biasanya suka berkebun. Zona ini menawarkan kualitas hidup yang lebih sehat karena jauh dari polusi tetapi dengan biaya transportasi yang lebih tinggi.

2. Teori Sektoral

Teori sektoral adalah model pembangunan perkotaan yang dikemukakan oleh Homer Hoyt, di mana pertumbuhan kota terjadi di sektor-sektor yang terpancar keluar dari kawasan pusat bisnis kota (CBD). Homer Hoyt adalah seorang ekonom tanah, konsultan real estat dan penilai di sebagian besar kehidupan profesionalnya. Wah, keren banget ya dia!

Teori Homer Hoyt ini dianggap agak mirip dengan teori Burgess, tapi dengan versi yang ditingkatkan. Susunan dari teori ini adalah:

• Kawasan pusat bisnis (CBD)
• Industri
• Perumahan kelas tinggi
• Perumahan Kelas Menengah
• Perumahan Kelas Rendah

Sedangkan asumsi dari teori sektoral adalah:

• Faktor ekologis + konsep sewa ekonomi untuk menjelaskan pola penggunaan lahan
• Menekankan peran rute transportasi dalam mempengaruhi penataan ruang kota
• Baik jarak dan arah pertumbuhan dari pusat kota dipertimbangkan
• Membawa lokasi nilai kemudahan industri dan lingkungan sebagai penentu di tempat tinggal
• Jalur-jalur di sepanjang pusat kota hingga perbatasan memiliki harga jual atau sewa tanah yang rendah

3. Teori Inti Ganda

Teori inti ganda tahun 1945 yang dikemukakan oleh Chauncy Harris dan Edward L. Ullman didasarkan pada argumen bahwa kota-kota memiliki beberapa titik pertumbuhan atau “inti” di sekitar tempat pertumbuhan berlangsung.

Bisa dibilang, teori ini berlawanan dengan 2 teori sebelumnya, di mana Harris dan Ullman berargumen bahwa sebuah kota mungkin dimulai dengan satu distrik pusat bisnis (CBD), tetapi seiring berjalannya waktu, kegiatan tersebut akan tersebar dan berubah.

Kegiatan yang tersebar ini menarik orang-orang dari daerah sekitarnya dan bertindak sebagai inti yang lebih kecil. Inti kecil ini kemudian menjadi penting dan tumbuh dalam ukuran lain dan mulai mempengaruhi pertumbuhan kegiatan di sekitarnya.

Teori ini ada untuk memberikan penjelasan yang lebih realistis dan menawarkan peluang di berbagai tempat di suatu kota. Jadi, pemerintah tidak hanya memusatkan semua kegiatan ekonomi di satu tempat, tetapi dapat mulai mengoptimalkan bisnis untuk mendapatkan laba maksimum dengan mencari di tempat yang berbeda dan menurunkan biaya sewanya dengan sedikit peningkatan biaya transportasi.

Sedangkan beberapa kegiatan seperti kawasan industri yang menciptakan polusi harusnya ditempatkan jauh dari daerah perumahan. Tentu saja agar kualitas hidup masyarakat lebih sehat. Namun, teori ini dianggap lebih cocok untuk kota-kota besar, karena kota kecil atau kota baru tidak memiliki lokasi yang terdefinisi dengan sangat baik.

Wilayah perkotaan memang selalu menjadi bidang penelitian yang menarik bagi banyak orang, di mana pertumbuhan populasi, pertumbuhan kota, geografi pemukiman, dan penggunaan lahan perlu dipelajari lebih dalam. Salah satunya dengan menggunakan 3 teori tata kota di atas.

Kota – kota besar yang ada di seluruh dunia termasuk yang ada di Indonesia, dalam pembangunan dan perkembangannya ternyata tidak serta merta dibangun begitu saja. Ada beberapa kota yang dibangun sesuai dengan rancangan dan terpola dengan mempertimbangkan pusat pemerintahan, pusat industri, pusat bisnis dan lain sebagainya secara terstruktur. Hingga muncullah berbagai macam teori mengenai tata ruang kota seperti teori konsentris, teori sektoral, teori inti ganda, teori konsektoral (tipe Eropa), teori konsektoral (tipe Amerika Latin), teori poros, teori historis, dan teori ketinggian bangunan.

Setiap teori tersebut tentunya memiliki ciri khas dan perbedaan dalam melakukan penataan ruang kota. Jadi tidak heran jika ada beragam jenis tata ruang kota, apakah bentuknya terpusat membentuk lingkaran atau justru dibuat berdasarkan tata guna lahan kota. Dan salah satu yang akan dibahas kali ini yaitu tata ruang kota berdasarkan pada teori inti ganda. Pada teori inti ganda bisa dikatakan bahwa tata ruang kota itu lebih kompleks dan tidak hanya berdasarkan pada pola konsentris adan sektoral saja.

Pengertian Teori Inti Ganda

Teori inti ganda diprakasai oleh dua orang geograf bernama Harris dan Ullman di tahun 1945. Keduanya mengatakan jika karakteristik persebaran penggunaan lahan ditentukan oleh banyak faktor yang tergolong unik seperti sejarah hingga situs – situs kota, sehingga dapat dikatakan bahwa pembangunan zona – zona tertentu di sebuah kota tidak memiliki urutan yang teratur seperti halnya  pada teori konsentris dan sektoral. Seperti yang sudah disinggung di atas jika pada teori inti ganda, tata ruang kota mempunyai bentuk yang kompleks, di mana pada awalnya berpusat pada suatu titik atau terpusat.

Teori inti ganda diibaratkan seperti muncul nukelus (inti) baru berfungsi sebagai kutub pertumbuhan. Nukleus tersebut akan terus berkembang sesuai dengan penggunaan lahan fungsional serta membentuk struktur kota yang mempunyai sel – sel pertumbuhan. Nukleus di sini dapat berupa perguruan tinggi, pelabuhan laut, terminal, kawasan industri, dan bandara. Terbentuknya nukleus ini juga didasari oleh keuntungan ekonomi sehingga menjadi bahan pertimbangan dalam penggunaan lahan. Seperti pembangunan kawasan industri biasanya tidak akan jauh dari sarana transportasi seperti bandara, terminal atau pelabuhan.

Zona Dalam Teori Inti Ganda

Pada zona ini terdapat pusat kota yang berisi berbagai macam kegiatan kota. Zona 1 merupakan pusat fasilitas transportasi dan juga spesialisasi pelayanan seperti perbankan, theater dan lain sebagainya.

Zona 2: Wholesale Light Manufacturing

Keberadaan jasa angkutan dalam skala besar itu sangat dibutuhkan biasanya zona 2 ini banyak berkelompok dan berada di sepanjang jalan kereta api atau dekat dengan Central Business District. Zona 2 tidak berada di sekeliling zona 1 atau CBD, hanya lokasinya cukup berdekatan. Seperti wholesale pada umumnya fungsi ini membutuhkan transportasi yang baik, banyak cukup ruang yang memadai serta dekat dengan pasar dan tenaga kerja.

Zona 3: Daerah Pemukiman Kelas Rendah

Dalam membangun sebuah pemukiman harus memenuhi beberapa persyaratan khusus. Sudah pasti timbul persaingan antara golongan yang berpenghasilan tinggi dengan golongan yang berpenghasilan rendah dalam mendapatkan lokasi pemukiman yang nyaman. Dari persaingan tersebut sudah tentu golongan berpenghasilan tinggi akan memperoleh lokasi yang nyaman sedangkan golongan lain akan berada di pemukiman kurang nyaman dengan kondisi lingkungan buruk. Zona 3 biasanya banyak berada di dekat kawasan industri seperti pabrik, jalur kerata api dan drainase buruk.

Zona 4: Daerah Pemukiman Kelas Menengah

Zona 4 tentu akan berbeda dengan zona 3 dan terlihat lebih baik jika dilihat dari segi fisik serta ketersedian fasilitas yang cukup lengkap. Dan sudah tentu masyarakat yang tinggal di zona 4 mempunyai pendapatan yang tinggi dibandingkan dengan yang berada di zona 4.

Zona 5: Daerah Pemukiman Kelas Tinggi

Pada zona ini lingkungan dan kondisi untuk dijadikan pemukiman merupakan tempat yang paling baik termasuk dalam layanan fasilitas umumnya. Lingkungan alam juga mendukung masyarakatnya untuk memperoleh kehidupan yang aman, tentram, sehat dan menyenangkan. Yang dapat berada di zona 5 ini hanya golongan dengan penghasilan tinggi dan mampu mempunyai rumah dan lahan. Zona 5 berada di cukup jauh dari zona 1 (Central Business District), kawasan industri baik berat maupun ringan, tetapi dalam memenuhi seluruh kebutuhan sehari – hari, tidak jauh dari zona 5 terdapat Business District baru dan fungsinya tidak jauh berbeda dengan Central Business District.

Zona 6: Heavy Manufacturing

Zona 6 adalah tempatnya industri atau pabrik dalam skala besar. Berada di zona ini akan banyak mengalami permasalahan pencemaran lingkungan seperti polusi udara, polusi suara, macet dan pencemaran tanah, pencemaran air yang lain sebagainya. Bisa dikatakan jika tinggal di sekitar zona 6 bukan pilihan yang tepat, namun sini tersedia banyak lapangan pekerjaan. Meskipun begitu bagi kelompok yang berpenghasilan rendah banyak memilih tinggal di zona ini.

Zona 7: Business District Lainnya

Zona 7 hadir untuk memenuhi segala macam kenutuhan di zona 4 dan 5, tidak jarang zona ini juga akan menarik fungsi – fungsi lain untuk masuk ke dalamnya. Tidak heran jika zona 7 akan menjadi nukleus baru yang nantinya akan berkembang dan membentuk pola tata ruang berbeda dan tidak akan membentuk pola tata ruang kota konsentris, dan hanya membentuk sebaran sesuai dengan karakteristik.

Zona 8: Zona Tempat Tinggal Di Daerah Pinggiran

Untuk zona ini biasanya akan membentuk komunitas tersendiri pada lokasinya. Dalam hal ini sebagian besar penduduk bekerja di pusat – pusat kota dan zona 8 hanya dijadikan tempat tinggal saja. meskipun begitu, seiring berjalannya waktu tempat ini semakin berkembang hingga akhirnya menarik fungsi lain seperti munculnya pusat perbelanjaan, perkantoran dan lain sebagainya.

Zona 9: Zona Industri Di Daerah Pinggiran

Seperti yang terjadi pada daerah industri lainnya, transportasi menjadi persyaratan penting bagi zona 9 ini. Meskipun berada di pinggiran, zona ini mempunyai fasilitas berupa jalur transportasi yang memadai. Zona industri di pinggiran ini juga bukan tidak mungkin akan berkembang menjadi pusat nukleus baru hingga akhirnya berkembang menciptakan pola – pola persebaran keruangan tersendiri.

Dalam teori inti ganda, Harris dan Ullman juga berpendapat jika karakteristik persebaran penggunaan lahan ditentukan dari beberapa faktor unik seperti situs kota serta sejarahnya, sehingga nantinya tidak akan ada urut – urutan kota yang teratur seperti yang terdapat pada teori konsentris dan sektoral.