Kota Medan merupakan daerah perkotaan yang mempunyai beragam aktivitas karena sebagai pusat pemerintahan bagi Propinsi Sumatera Utara. Terutama aktivitas ekonomi yang cukup baik membuat penduduk dari daerah pinggiran datang ke Kota Medan untuk bekerja maupun tinggal. Hal ini berdampak pada permintaan akan permukiman di Kota Medan menjadi tinggi, akan tetapi harga tanah dan perumahan di perkotaan cukup mahal, sehingga tidak dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Salah satu contoh kawasan suburban Medan yang sedang berkembang adalah kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru. Jarak Padang Bulan Kecamatan Medan Baru dengan pusat kota cukup dekat, kurang lebih sekitar 5,7 kilometer. Namun, beberapa tahun terakhir kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru semakin ramai dan padat, bisa dibuktikan dengan melihat banyak bermunculan mini-market baru, menjamurnya kafe dan rumah makan, toko, ruko, kos-kosan, laundry, fotokopi, warnet, perumahan hingga estate. Permukiman kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru sukses dalam mengembangkan wilayah dan menarik penduduk dari pusat kota.
Kecamatan Medan Baru adalah salah satu dari 21 kecamatan di kota Medan, Sumatra Utara, Indonesia. Kecamatan Medan Baru berbatasan dengan Medan Sunggal dan Medan Selayang di sebelah Barat, Medan Polonia di sebelah Timur, Medan Johor di sebelah Selatan, dan Medan Petisah di sebelah Utara. Pada tahun 2020, kecamatan Medan Baru mempunyai penduduk sebesar 41.233 jiwa. Luasnya adalah 5,84 km² dan kepadatan penduduknya adalah 7.090 jiwa/km².
Lahan di kota yang menjadi sebuah komoditas dengan jumlah terbatas dengan permintaan yang meningkat dari hari ke hari. Penawaran lahan dengan harga terjangkau semakin sulit diakses karena semakin mahalnya harga lahan, masyarakat menengah ke bawah semakin terasing bahkan tanpa tempat tinggal. Tetapi wilayah pinggiran yang masih memiliki banyak potensi lahan belum terbangun, harga yang ditawarkan juga cenderung jauh lebih murah dari pusat kota dengan berbagai keunggulan dan kekurangan. Kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru sukses berkembang dalam beberapa tahun terakhir, menyebabkan terjadinya anomali kenaikan harga lahan yang semakin tidak wajar. Isu tentang lahan ini adalah salah satu isu yang sangat penting, mengingat pembangunan daerah membutuhkan lahan sedangkan tuntutan kebutuhan lahan dari berbagai agen pembangunan semakin tinggi. Pertarungan memperebutkan lahan selalu terjadi, dari pihak swasta, pemerintah pusat dan daerah, maupun masyarakat sendiri seperti bersaing mendapatkan lahan yang dibutuhkannya.
Tetapi mahalnya harga lahan juga berdampak pada masuknya investor. Kesulitan menggaet investor juga berpengaruh terhadap pengembangan kawasan ke depannya, dengan harga lahan yang mahal, investor enggan menambah atau mengembangkan usahanya yang berakibat mengecilnya kemampuan untuk pengembangan kawasan. Kasus yang terjadi di suburban Padang Bulan Kecamatan Baru lahan hampir sama mahalnya dengan harga lahan yang ada di pusat kota. Dengan meroketnya harga lahan, ketimpangan dalam perolehan sumberdaya lahan ini menjadi tidak seimbang. Hanya yang memiliki modal besar saja yang bisa dengan mudah memiliki lahan dengan porsi yang jauh lebih besar ketimbang rakyat. Hal tersebut memunculkan pertanyaan penelitian faktor apa saja yang mempengaruhi harga lahan dan mengapa faktor tesebut muncul di Kawasan Padang Bulan, Kecamatan Medan Baru.
1. Tinjauan Teoritis
Terdapat dua pengertian dari konsep lahan menurut Thomas H. Roberts dalam Catanese & Snyder (1992), lahan adalah komoditas untuk dimanfaatkan, dimiliki, diperjual-belikan, demi kesenangan atau keuntungan pribadi tetapi lahan dianggap sumber daya milik bersama, layaknya air dan udara, yang harus dilestarikan dan dipelihara dengan mempertimbangkan secara tepat dampaknya terhadap masyarakat sebagai keseluruhan dan pada kondisi saat sumber daya alam milik bersama itu akan diwariskan pada generasi mendatang.
Tanah dalam sudut pandang ekonomi, akan dipengaruhi oleh lima hal sebagai berikut (Sadyohutomo: 2008) :
· Dengan asumsi bahwa informasi tersedia lengkap bagi setiap orang, dan pertukaran dapat dilakukan dengan bebas tanpa paksaan dari berbagai pihak, kegunaan atau kepuasan yang didapatkan dari tanah akan sama dengan perbandingannya dengan kekayaan lain.
· Berkaitan dengan hokum ekonomi, kelangkaan menentukan harga komoditi. Sumber daya tanah yang semakin langka juga akan semakin tinggi harga, sesuai dengan hukum mikro.
· Sisi permintaan yang selalu meningkat. Dengan kondisi normal-pun harga tanah akan terus meningkat, karena manusia semakin banyak, pertumbuhan ekonomi dan investasi yang memerlukan tanah, serta tingkat kesejahteraan masyarakat. Hubungan sisi penawaran dan permintaan tanah digambarkan sebagai berikut:
Sumber: Sadyohutomo, 2008
GAMBAR 2
HUBUNGAN ANTARA PENAWARAN DAN PERMINTAAN TANAH
Harga tanah ditentukan oleh titik potong antara garis permintaan dengan penawaran. Peningkatan jumlah permintaan digambarkan dengan bergesernya D1 ke D2 . Sementara penawaran (supply) relative tetap (garis vertikal). Dalam hal ini terjadi peningkatan pada harga tanah lebih besar dibanding dengan peningkatan permintaan.
· Kemudahan dalam transfer yang tergantung pada status penguasaannya (legalitas tanah)
· Peruntukannya dalam rencana tata ruang. Peruntukan penggunaan tersebut menentukan nilai jual tanah yang bersangkutan. Semakin tinggi peruntukkannya maka harga tanahnya juga tinggi.
Penggunaan lahan memiliki hubungan yang erat dengan nilai lahan. Nilai lahan dapat dipengaruhi dari kesuburan dan lokasi lahan tersebut. Lahan yang subur dapat memberikan output yang lebih besar pula, sehingga dapat memberikan nilai dan harga lahan yang lebih tinggi. Semakin tinggi aksesibilitas, maka keberadaan kegiatan konsumen terhadap barang dan jasa akan semakin meningkat.
Nilai lahan (land value) adalah suatu hasil penilaian atas lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan strategi ekonomi lahan tersebut, dan dipengaruhi oleh fungsi, letak atau lokasi, produktivitas lahan serta faktor- faktor lain yang memberikan keuntungan secara ekonomi.
Harga lahan adalah penilaian lahan yang dilihat dari harga nominal satuan uang untuk satuan luas yang berlaku pada pasaran lahan (Drabkin, 2008). Von Thunen (1826) dalam Ardhityatama (2011) adalah orang yang pertama kali mengemukakan tentang teori nilai lahan yang berpendapat tentang keuntungan penggunaan lahan didapat dari keseragaman fungsi lahan yang mengelilingi daerah pusat produksi. Faktor utama yang mempengaruhi dan menentukan pola penggunaan lahan , adalah biaya transportasi. Biaya transportasi tersebut dihubungkan dengan jarak dan sifat dari barang dagangan, Von Thunen berasumsi terhadap barang hasil pertanian. Penjelasannya yaitu, semakin jauh jarak dari lokasi tempat dimana barang tersebut diproduksi, maka semakin besar biaya transportasi yang dikeluarkan.
Berdasar pada keempat asumsi yang dijelaskan diatas, dapat ditarik kesimpulan bahwa daerah yang terisolir tersebut menghasilkan adanya persebaran penggunaan lahan. Penggunaan lahan menyebabkan adanya istilah sewa lahan. Sewa lahan menunjukkan adanya kegiatan ekonomi dari suatu tempat menuju pusat atau tempat produksi. Sewa lahan yang dimaksud adalah penghasilan total petani pada bidang tertentu yang dikurangi oleh biaya produksi dan biaya transportasi.
William Alonso (1971) dalam Ardhityatama (2011) membahas hubungan antarlokasi dengan penggunaan lahan. Berdasar pada sewa lokasi yang dikemukakan oleh Von Thunen, Alonso juga membuat empat asumsi guna mendukung teorinya tersebut. Pendapat Alonso, ada lima poin penting yang perlu diperhatikan dalam teorinya. Yaitu kaitan tentang, bid rent curve, land use, dan land value.
· Bid-rent curve dapat digunakan untuk semua jenis penggunaan lahan
· Keseimbangan harga sewa untuk tiap lokasi ditentukan oleh penawaran tertinggi
· Karena ditentukan oleh penawaran tertinggi, maka kegiatan dengan harga sewa paling tinggi akan menempati lokasi sentral (strategis)
· Dengan adanya persaingan ketat dalam penawaran harga terhadap lokasi dan penggunanya, maka guna lahan akan menentukan nilai lahan
· Nilai lahan dapat ditentukan dengan pola penggunaan lahan, karena penggunaan lahan terkait erat dengan kemampuan untuk membayar sewa lahan tersebut.
B.J. Berry (1963) dalam Billah (1999) mengemukakan perbedaan terhadap teori lokasi yang telah dijelaskan oleh Alonso dan Von Thunen. Perbedaan yang disampaikan oleh Berry terhadap teori Alonso dan Von Thunen memang benar jika teori tersebut diaplikasikan di daerah pedesaan, tetapi tidak sepenuhnya benar untuk kota-kota besar. Terkait dengan berkembangnya transportasi di kota besar, dan sistem yang modern, maka jalan atau aksesibilitas alternatif yang berupa jalur transportasi lingkar atau dikenal dengan ring road. Ring road akan menimbulkan titik strategis perpotongan jalan, perpotongan tersebut mengakibatkan meningkatnya aksesibilitas dibandingkan dengan jalan yang tidak memiliki perpotongan. Dalam teorinya, perpotongan jalan (ring road) akan menimbulkan mini peak atau puncak kecil. Sedangkan grand peak atau puncak utama berada di pusat kota.
Philip Kivell (1993) mengungkapkan untuk beberapa alasan yang berhubungan dengan sifat lahan tertentu, biasanya diasumsikan bahwa faktor permintaan (demand) lebih penting daripada pasokan lahan, ketika mempertimbangkan alokasinya. Pasokan lahan yang relative inelastic, sehingga pada dasarnya permintaan yang dapat menetapkan harga. Penggunaan lahan perkotaan ditentukan oleh masing-masing individu dengan masing-masing fungsinya, seperti untuk pekerjaan, perumahan, perbelanjaan dan aktivitas perkotaan lainnya
Dalam prakteknya yang terjadi dilapangan, proses penawaran dilakukan individu perseorangan maupun perusahaan (pengusaha) yang mencoba mendapatkan lahan melalui pasar secara langsung akan memperhitungkan sepaket atribut atau kelengkapan yang tidak terpisahkan, yaitu lokasi, jarak pelayanan, fasilitas, kegiatan pendukung, kualitas lingkungan, sektor sosial dan transportasi
Menurut pu.go.id (diakses tanggal 26 Desember 2021) menyebutkan tentang teori yang menjelaskan penentuan harga tanah oleh pemegang hak atas tanah sebagai berikut:
· Harga tanah atau lahan didasarkan atas kesuburan tanah (teori Ricardo- Marx)
· Harga tanah didasarkan atas jarak metric ke pusat kegiatan sosial- ekonomi (teori Von Thunen)
· Teori nilai hedonis yang diungkapkan Muth, Lancaster, dan Rosen, dimana harga tanah ditentukan oleh faktor intrinsic (luas tanah, status), faktor lokasi (kedekatan ke pusat kegiatan/fasilitas sosial-ekonomi) dan faktor lingkungan sekitarnya (polusi, bising, etnis, landscape, dan sebagainya).
Namun ketiga teori diatas perlu dilengkapi dengan faktor ‘persepsi masyarakat’ terhadap lahan yang sangat erat untuk kasus di Indonesia. Tanah sejak lama diidentifikasikan dengan unsur kesejahteraan dimana kepemilikan tanah menunjukkan tingkat kesejahteraan (sign of richness). Dengan fenomena tingginya harga penawaran tanah pada dasarnya mengikuti pasar yang rasional. Dalam konteks ini, faktor persepsi masyarakat terhadap value (nilai) sangat menetukan besarnya kenaikan harga tanah. Sering melebihi harga wajar yang lebih ditentukan dari unsur intrinsik, faktor lokasi, dan faktor lingkungan sekitarnya.
Aktivitas pengembangan sejumlah proyek berskala besar akan memicu kenaikan harga lahan, terbukti pada tanah yang ada di Pluit, yang dua tahun lalu hanya Sembilan juta sampai sepuluh juta per meter persegi, sekarang menjadi 10 hingga 15 juta per meter persegi. Sebagian pengamat property kenaikan harga ini dinilai overvalue. Karena idealnya, kenaikan tanah di kawasan itu sekitar 10-12% per tahun. Namun kawasan Pluit ini termasuk fenomenal karena adanya tambahan beroperasinya ruas Jakarta Outer Ring Road W1 yang menghubungkan wilayah Jakarta Utara dengan Jakarta Barat dan Jakarta Selatan, membuat pasar Pluit semakin diminati konsumen. Penyebab lain adanya kenaikan harga yang signifikan, dinilai karena ada persaingan yang cukup ketat untuk mendapatkan cadangan lahan yang tersisa di kawasan tersebut, yang berdampak pada siklus harga yang tidak seimbang, yang artinya faktor lokasi menjadi sangat penting. (propertynbank.com)
Kenaikan harga yang dikatakan dalam rajaproperty.net (diakses tanggal 26 Desember 2021) sejumlah kenaikan harga yang terjadi di kawasan pinggiran Jakarta disebabkan karena segala kelengkapan fasilitas yang dibutuhkan orang perkotaan sudah tersedia di sana, dan menjadi salah satu daya tarik kawasan. Fasilitas yang dimaksud lengkap, seperti sekolah, rumah ibadah sarana olah raga, hingga taman rekreasi. Dengan melihat pertumbuhan harga luar biasa ini, tidak menutup kemungkinan melakukan investasi tanah dalam sepuluh tahun kedepan menjadi sebuah trend.
Penyebab lain yang mempengaruhi kenaikan harga karena adanya booming property pada tahun 2004-2006 dan adanya dampak dari pembangunan jalan tol yang memberikan akses ke bandara. Hasan Pambudi sebagai Senior Manager Research Knight Frank berpendapat ketersediaan lahan yang kian menyempit, lokasi tanah strategis, infrastruktur, dan transaksi jual beli pada tahun sebelumnya telah menjadi penyebab lonjakkan kenaikan harga tanah yang ada di Jakarta. (property.okezone.com)
2. Metode Penelitian
Penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru ini, akan menggunakan pendekatan penelitian kuantitatif. Penelitian kuantitatif berlandaskan pada filsafat positivistik dan rasionalistik. Pendekatan postivistik digunakan dalam mencari variable yang dapat berpengaruh terhadap harga lahan, melalui pengumpulan data sekunder yaitu dengan kajian literature teori-teori, jurnal ilmiah, penelitian yang telah dilakukan sebelumnya tentang harga lahan, dan best practice dari kasus-kasus yang terjadi pada lahan yang memiliki karakteristik yang hampir sama dengan kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru. Pendekatan rasionalistik digunakan untuk meringkas variable-variabel yang telah didapat dari beberapa sumber. Variabel tersebut perlu disederhanakan karena terdapat beberapa variable yang sama dan ada beberapa variable yang menggabung. Dengan penelitian kuantitatif menggunakan pendekatan deduktif meliputi tahap pengujian suatu literatur yang menghasilkan variabel dan menggunakan instrumen untuk mengukur variabel tersebut sehingga menghasilkan kesimpulan dan saran dari penelitian.
Jenis analisis yang digunakan dalam penelitian, untuk menjawab pertanyaan dan mencapai tujuan penelitian sesuai dengan sasaran penelitian yang akan dicapai yaitu: Analisis Faktor yang digunakan adalah R Factor Analysis berupa matrik korelasi antarvariabel untuk mengetahui faktor- faktor apa saja yang mempengaruhi harga lahan.
3. Hasil Pembahasan
Sebelas variabel berpengaruh didapatkan dari teori lahan, penelitian yang telah dilakukan, best practice di lapangan. Sebelas variabel ini adalah:
· Letak lokasi: Dekat dengan suatu pusat kegiatan (dalam kasus kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru adalah kegiatan pendidikan). Dekat dengan kawasan perdagangan dan jasa (perbelanjaan)
· Faktor sosial: adanya trend, interaksi antarwarga, pertumbuhan penduduk, persaingan konsumen
· Jarak ke CBD: CBD yang dimaksud ada;ah outlying CBD seperti USU, karena kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru merupakan kawasan pendidikan
· Aksesibilitas: mudah mencapai pusat kawasan (USU sebagai outlying CBD), mudah mencapai jalur transportasi umum, kemudahan dan kenyamanan dalam melakukan aktivitas.
· Jaringan transportasi: adanya jalur transportasi umum, kemudahan menggunakan transportasi umum maupun pribadi untuk melakukan kegiatan sehari-hari.
· Kualitas lingkungan: keadaan eksisting tentang kebisingan, polusi udara, kebersihan, dan kondisi lingkungan yang menyenangkan
· Penggunaan lahan: aktivitas dan fungsi lahan.
· Kelengkapan fasilitas: lengkap tidaknya fasilitas yang ada di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru.
· Kondisi infrastruktur: baik buruknya infrastruktur dan bagaimana perkembangannya.
· Kesuburan lahan: subur tidaknya lahan yang ada di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru
· Permintaan penawaran: permintaan dan penawaran terhadap lahan dan raung yang ada di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru.
KESIMPULAN & REKOMENDASI
Kesimpulan
Setelah dilakukakan penelitian dan melakukan beberapa analisis, didapatkan beberapa kesimpulan untuk menjawab pertanyaan penelitian dan sasaran penelitian. Berikut adalah kesimpulan yang dapat ditarik sebagai hasil penelitian, yaitu:
· Sebelum adanya Universitas Sumatera Utara (USU), kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru termasuk kawasan yang kurang diminati oleh masyarakat, sehingga dianggap daerah terbelakang.
· Penerangan dan keamanan yang ada di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru juga sangat minim, banyak kelompok-kelompok preman yang melintasi daerah Padang Bulan Kecamatan Medan Baru dengan menggunakan senjata tajam.
· Setelah berdirinya USU, kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru mulai ramai dengan pendatang dari orang-orang di wilayah luar kota Medan. Kemudian semakin banyak penduduk yang menetap di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru ini, memunculkan kegiatan-kegiatan baru, yang awalnya dominan dengan pertanian, sekarang berubah menjadi kegiatan perdagangan dan jasa.
· Anomali meningkatnya harga lahan di Kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru, Kelurahan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru lima tahun terakhir menjadi fenomena yang tidak dapat dihindari, melihat dari harga penawaran hingga 2021 akan terlihat pertumbuhan yang harga lahan tidak terkontrol hingga meningkat dua sampai tiga kali lipat per tahun yang disebabkan oleh tiga faktor utama, yaitu faktor fasilitas pendidikan tinggi, faktor aksesibilitas yang memadai, dan faktor ketersediaan
· Faktor fasilitas pendidikan menjadi yang utama menyebabkan berkembangnya kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru, salah satu fasilitas tersebut adalah fasilitas pendidikan tinggi Universitas Sumatera Utara (USU). Aktivitas perkuliahan memunculkan supply dan demand yang cukup besar dalam berbagai macam hal, seperti perdagangan jasa, hunian, rekreasi dan hiburan. Pengaruh ini tidak hanya dirasakan di Kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru saja, tetapi di wilayah lain di sekitar Universitas Sumatera Utara (USU) yang saling melengkapi.
· Mayoritas penduduk Padang Bulan Kecamatan Medan Baru juga membenarkan bahwa adanya Universitas Sumatera Utara (USU) atau universitas yang memiliki akreditasi baik di skala nasional memberi kontribusi besar terhadap tumbuhnya kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru. Tetapi dari hasil observasi lapangan, dengan semakin berkembang dan tumbuh, masalah pun muncul, yaitu kemacetan, melonjaknya harga lahan, tidak teraturnya kawasan, hingga semakin kotor lingkungan.
Rekomendasi
Harga lahan di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru saat ini menjadi sangat mahal dan setiap tahunnya meningkat dengan cukup cepat. Dalam perubahannya dipengaruhi oleh tiga faktor, yaitu faktor fasilitas pendidikan tinggi, faktor aksesibilitas, dan faktor ketersediaan.
Harga yang melambung tinggi ini menyebabkan banyak munculnya perdagangan dan jasa untuk mendukung kegiatan mahasiswa. Semakin banyaknya manusia yang ada di kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru maka akan timbul beberapa masalah seperti kemacetan, berkurangnya ruang terbuka, kekumuhan dan menjamurnya ruko atau bangunan mix-use.
Dalam peningkatannya, harga lahan yang sangat mahal ini perlu diimbangi dengan kenyamanan, kemudahan, dan keamanan lingkungan sekitarnya. maka hendaknya kawasan Padang Bulan Kecamatan Medan Baru ini dimanfaatkan sebagai contoh atau best practice yang dapat ditiru dengan beberapa faktor yang mampu meningkatkan kualitas daerah yang masih terbelakang serta mampu menanggulangi masalah yang akan muncul jika suatu daerah berubah menjadi suburban dengan pelonjakan harga yang cepat.
Penulis : Dinnurdin Daryono, Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Muda KPKNL Medan
DAFTAR PUSTAKA
Ardhityatama, Benino Indra . 2011. Pengaruh Harga Lahan Terhadap Intensitas Pemanfaatan Ruang Di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Tugas Akhir Tidak Diterbitkan, Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Diponegoro. Semarang.
Billah, Mustaidz. 1999. Studi Variabel-Variabel Penentu Model Harga Lahan Di Kotamadya Semarang (Studi Kasus: Koridor CBD Simpang Lima – Kecamatan Pedurungan). Tugas Akhir Tidak Diterbitkan, Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Diponegoro. Semarang.
Drabkin, Haim Darin. 1977. Land Policy and Urban Growth. Great Britain: Pergamen Press.
Jayadinata, Johara T, 1999, Tata Guna Tanah Dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan Wilayah, Bandung, ITB Bandung
Sadyohutomo, Mulyono. 2008. Manejemen Kota dan Wilayah: Realita dan Tantangan. Bandung: Bumi Aksara.
HYPERLINK "http://www.suaramerdeka.com" //www.suaramerdeka.com . (Website Resmi Seluruh Dunia). Diakses 27 Desember 2021
HYPERLINK"http://www.suaramerdeka.com"//www.googleearthkelurahantembalang.com . Diakses 2021