Panduan aplikasi perbankan terhadap hak tanggungan elektronik

Hak Tanggungan

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Kemudian H. Salim HS dalam bukunya Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia(hal. 97), mengutip definisi Hak Tanggungan menurut Budi Harsono yaitu:

Penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.

Masih bersumber pada buku yang sama (hal.98), berdasarkan definisi di atas, dapat dikemukakan sejumlah ciri Hak Tanggungan, antara lain:

1. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference;

2. selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda itu berada atau disebut dengan droit de suit. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 UUHT yang mengatur bahwa meskipun objek hak tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang hak tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum jika debitur cedera janji;

3. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan; dan

4. mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. UUHT memberikan kemudahan dan kepastian kepada kreditur dalam pelaksanaan eksekusi.

Lebih lanjut jenis-jenis hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan terdiri dari:[1]

1. Hak Milik;

2. Hak Guna Usaha;

3. Hak Guna Bangunan;

4. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;

5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.

Tata Cara Konvensional Pendaftaran Hak Tanggungan

Sebelum membahas lebih jauh mengenai pendaftaran Hak Tanggungan berbasis elektronik, kami akan menjelaskan lebih dulu tentang tata cara pendaftaran Hak Tanggungan secara konvensional yang kami ringkas dari buku H. Salim HS (hal. 179 - 184). Ketentuan mengenai pendaftaran hak tanggungan telah diatur dalam Pasal 13 – Pasal 14 UUHT, yang secara sistematis diuraikan Salim HS kami rangkum sebagai berikut:

1. Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan.

2. Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) dalam waktu 7 hari setelah ditandatanganinya pemberian Hak Tanggungan wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan warkah lainnya kepada Kantor Pertanahan beserta membawa berkas berupa:

   1. Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;

   2. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;

   3. Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;

   4. Sertifikasi asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek Hak Tanggungan;

   5. Lembar kedua akta pemberian Hak Tanggungan;

   6. Salinan akta pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan; dan

   7. Bukti pelunasan biaya pendaftaran Hak Tanggungan.

3. Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak atas Tanah yang bersangkutan.

4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran. Jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.

5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuatkan.

6. Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah, “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sehingga setifikat tersebut memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan dan kemudian diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.

Sistem Hak Tanggungan Elektronik

serangkaian proses pelayanan hak tanggungan dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah yang diselenggarakan melalui sistem elektronik yang terintegrasi.

Pelaksanaan Sistem HT-el ini diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan secara bertahap menyesuaikan dengan kesiapan data pendukung.[2] Jenis layanan Hak Tanggungan yang dapat diajukan melalui Sistem HT-el salah satunya adalah pendaftaran hak tanggungan sebagaimana yang Anda tanyakan. Selain itu, sistem ini juga melayani peralihan Hak Tanggungan, perubahan nama kreditor dan penghapusan Hak Tanggungan.[3]

Tanda Tangan Elektronik dalam Sistem HT-el

Untuk menjaga keutuhan dan keautentikan dokumen elektronik, Sertipikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el diberikan tanda tangan elektronik.[4] Tanda tangan elektronik adalah tanda tangan yang terdiri atas informasi elektronik yang dilekatkan, terasosiasi atau terkait dengan informasi elektronik lainnya yang digunakan sebagai alat verifikasi dan autentikasi sebagaimana dimaksud dalam undang-undang informasi dan transaksi elektronik.[5]

Adapun hal yang perlu digarisbawahi yaitu tanda tangan elektronik hanya dapat dilakukan setelah penanda tangan memiliki sertifikat elektronik. Untuk mendapatkan sertifikat elektronik tersebut, setiap pejabat mengajukan permohonan pendaftaran tanda tangan elektronik kepada otoritas pendaftaran pada unit kerja yang mempunyai tugas di bidang pengelolaan data dan informasi pertanahan dan tata ruang.[6]

Mekanisme Pendaftaran Hak Tanggungan Berbasis Elektronik

Pada dasarnya untuk menggunakan Sistem HT-el, pengguna harus terdaftar terlebih dahulu dengan ketentuan sebagai berikut:[7]

1. Pengguna layanan Sistem HT-el terdiri dari perseorangan/badan hukum selaku kreditur dan Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak Tanggungan;

2. Terhadap perseorangan/badan hukum sebagaimana dimaksud sebelumnya harus menjadi pengguna terdaftar pada Sistem HT-el, dengan memenuhi persyaratan:

   1. mempunyai domisili elektronik;

   2. Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan;

   3. pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta persetujuan ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar; dan

   4. syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.

3. Kementerian melakukan verifikasi atas pendaftaran dan berhak menolak pendaftaran dimaksud.

Lebih lanjut, mekanisme pendaftaran Hak Tanggungan melalui Sistem HT-el dapat kami rangkum sebagai berikut:

1. 1. 1. Pengguna terdaftar mengajukan permohonan layanan Hak Tanggungan secara elektronik melalui Sistem HT-el;[8]

      2. Selain berkas persyaratan permohonan pendaftaran dalam bentuk dokumen elektronik, pemohon juga membuat surat pernyataan mengenai pertanggungjawaban keabsahan dan kebenaran data dokumen elektronik yang diajukan. Khusus persyaratan berupa Sertipikat Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun harus atas nama debitur.[9]

      3. Permohonan layanan yang diterima oleh Sistem HT-el akan mendapatkan tanda bukti pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem, dengan paling sedikit memuat nomor berkas pendaftaran permohonan, tanggal pendaftaran permohonan, nama pemohon, dan kode pembayaran biaya layanan.[10]

      4. Layanan Hak Tanggungan ini dikenakan

         biaya

         sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian. Setelah mendapatkan bukti pendaftaran permohonan, pemohon melakukan pembayaran biaya melalui bank persepsi paling lambat tiga hari setelah tanggal pendaftaran permohonan.[11]

      5. Setelah data permohonan dan biaya pendaftaran permohonan terkonfirmasi oleh sistem elektronik, Sistem HT-el akan memproses pencatatan Hak Tanggungan pada buku tanah. Pencatatan pada buku tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Sementara kreditur dapat melakukan pencatatan Hak Tanggungan pada Sertipikat Hak atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun dengan mencetak catatan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el dan melekatkannya pada Sertipikat Hak atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun.[12]

      6. Setelah seluruh tahapan selesai, hasil layanan Hak Tanggungan yang dikeluarkan berupa Sertipikat Hak Tanggungan dan Catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. [13] Dokumen ini diterbitkan pada hari ketujuh setelah pengajuan permohonan terkonfirmasi. Dalam rangka menjaga keutuhan dan keautentikan dokumen elektronik, Sertipikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el diberikan tanda tangan elektronik.[14]

      7. Sebelum hasil layanan Hak Tanggungan diterbitkan, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk harus memeriksa konsep sertipikat HT-el dan dokumen kelengkapan permohonan. Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk bertanggung jawab secara administratif atas hasil layanan Hak Tanggungan. Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk tidak melakukan pemeriksaan, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan persetujuan.[15]

      8. Sementara kebenaran materiil dokumen yang menjadi dasar hasil layanan Sistem HT-el bukan merupakan tanggung jawab Kantor Pertanahan.[16]

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

H. Salim HS. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2017.

[1] Pasal 4 ayat (1), (2), dan (4) UUHT

[2] Pasal 4 ayat (1) dan (2) Permen Agraria 9/2019

[3] Pasal 6 Permen Agraria 9/2019

[4] Pasal 14 ayat (3) Permen Agraria 9/2019

[5] Pasal 1 angka 11 Permen Agraria 9/2019

[6] Pasal 4 ayat (1) dan (2) Permen Agraria 3/2019

[7] Pasal 7 Permen 9/2019

[8] Pasal 9 ayat (1) Permen Agraria 9/2019

[9] Pasal 9 ayat (3), (4), dan (5) Permen Agraria 9/2019

[10] Pasal 11 Permen Agraria 9/2019

[11] Pasal 12 ayat (1) dan (2) Permen Agraria 9/2019

[12] Pasal 12 ayat (3) dan Pasal 13 ayat (1), (2), (3), dan (4) Permen Agraria 9/2019

[13] Pasal 14 ayat (1) Permen Agraria 9/2019

[14] Pasal 14 ayat (3) dan (5) Permen Agraria 9/2019

[15] Pasal 15 Permen Agraria 9/2019

[16] Pasal 20 ayat (2) Permen Agraria 9/2019